Photo by Lukas Kosc on Pexels
지금 이 글을 읽고 계신 분 중에 집이 두 채 이상인 분들, 마음이 급할 겁니다.
이유가 있어요.
2022년부터 미뤄져 왔던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다. 오늘이 4월 30일이니, 딱 9일 남았습니다.
연장 없냐고요? 없습니다.
2026년 2월 2일, 정부가 "다주택자 양도소득세 중과 유예 연장은 없다"라고 다시 한 번 밝혔습니다. 이미 확정된 얘기입니다.
그럼 5월 10일부터 뭐가 달라지냐.
숫자로 보면 실감이 납니다.
단순히 세율만 오르는 게 아닙니다. 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 최고 세율 구간에 해당하면 지방소득세 포함 최대 82.5%의 세율이 적용될 수 있습니다.
거기다 공제도 사라집니다.
보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 받던 장기보유특별공제 혜택을 단 1%도 받을 수 없게 됩니다.
실제로 얼마나 차이가 나냐고요?
양도차익 10억 원, 15년 보유한 다주택자를 가정했을 때 유예 기간 중이라면 세금이 약 2억 5천만 원 선에서 방어됩니다. 하지만 5월 10일로 하루만 늦어져도 3주택자 기준 약 6억 8천만 원으로 세금이 두 배 이상 뜁니다.
하루 차이입니다. 하루가 4억 넘는 세금을 만들 수 있습니다.
그래서 지금 서울 아파트 시장이 이상하게 돌아가고 있습니다.
직거래가 갑자기 폭증했거든요.
다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 임박하면서 서울 아파트 시장에서 개인 간 직거래가 빠르게 늘고 있습니다. 세 부담을 낮추려는 가족, 친족 등 특수관계인 사이의 저가 양도가 잇따른 결과로 분석됩니다.
숫자로 봐도 명확합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 서울 아파트 직거래 건수는 2월 84건에서 3월 169건으로 한 달 만에 두 배 이상 증가했습니다. 4월은 이미 160건을 돌파했고, 신고 시차를 감안하면 4월 직거래 총량은 200건을 웃돌 것으로 예상됩니다.
전체 거래 대비 직거래 비중도 2월 1.45%에서 3월 3.13%, 4월 4.52%로 가파르게 올라가고 있습니다.
직거래가 왜 이렇게 늘었냐. 핵심은 이겁니다.
현행법상 특수관계인 간 거래에서 거래가액과 시가의 차이가 시가 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이내면 증여세가 부과되지 않습니다. 즉, 가족끼리 시세보다 낮게 팔아도 일정 범위 안에서는 증여세를 내지 않아도 된다는 겁니다.
실제로 4월 넷째 주 직거래 38건을 분석한 결과, 동일 주택형의 직전 중개거래가격 대비 평균 18.26% 낮은 가격에 거래가 성사된 것으로 확인됐습니다.
증여는 어떻냐고요. 그것도 늘었습니다.
법원 등기정보광장에 따르면 서울 집합건물 증여 건수는 1월 785건, 2월 903건, 3월 1387건으로 꾸준히 늘었습니다. 4월은 전날까지 1569건으로 하루 평균 약 82건 수준이며, 이달 총량은 1800건을 넘어설 가능성이 높습니다.
그럼 어떻게 해야 할까요. 아직 늦지 않은 분들을 위해 정리합니다.
첫째, 5월 9일 이전 계약이 핵심입니다.
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 금융거래 내역 등으로 확인되는 경우, 일정 요건을 충족하면 4~6개월간 중과 유예가 추가 적용됩니다.
지역별로 차이가 있습니다.
강남, 서초, 송파, 용산 지역은 4개월, 그 외 조정지역은 6개월 안에 잔금을 지급하는 경우 유예 적용을 받을 수 있습니다.
둘째, 장기 보유 주택부터 처분하세요.
유예 기간 동안 양도하면 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있으므로, 보유기간이 긴 주택부터 양도하는 것이 유리합니다.
셋째, 여러 채를 한꺼번에 팔지 마세요.
양도소득세는 누진세율 구조이므로, 여러 채의 주택을 동일 과세연도에 양도하면 큰 금액의 양도차익이 발생해 세율이 높아질 수 있습니다. 여러 과세연도에 걸쳐 분산 양도하면 세율을 낮출 수 있습니다.
넷째, 증여도 방법이지만 꼼꼼히 따져야 합니다.
전문가들은 "변수가 많지만 5월 9일 이전 저가 양도가 증여보다 대체로 유리하다"면서도, "저가로 양수하는 특수관계인이 자금 출처를 입증해야 하는 만큼 여건이 갖춰지지 않으면 증여로 방향을 바꾸는 경우도 있다"고 설명합니다.
마지막으로 한 가지.
양도세 중과 여부를 판정하는 기준일은 계약일이 아닌 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 계약 당시에는 비규제지역이었더라도, 잔금을 치르는 시점에 조정대상지역으로 지정되어 있다면 중과세가 적용될 수 있습니다.
날짜 하나가 수억 원을 가릅니다.
지금 다주택자라면 세무사 상담부터 먼저 받으세요. 혼자 판단하기엔 변수가 너무 많습니다. D-9, 시간이 없습니다.
댓글 없음:
댓글 쓰기