다주택자 양도세 중과 유예 종료 D-8, 지금 부동산 시장은 어떻게 움직이고 있나

Photo by Lukas Kosc on Pexels

양도세 중과 유예 종료라는 말, 뉴스에서 많이 들으셨죠.

근데 막상 나랑 무슨 상관인지 모르겠는 분들도 많을 겁니다.

오늘(2026년 5월 1일) 기준으로 딱 8일 남았습니다.

올 초부터 서울 부동산 시장의 최대 화두였던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 이달 9일로 종료됩니다.

이게 왜 중요하냐고요.

현행 세법상 조정대상지역에서 주택을 매각할 경우 2주택자의 양도세율은 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 추가합니다.

지금까지는 그 추가 세율이 면제된 상태였던 겁니다.

다주택자들은 중과 유예 기간을 활용해 세금 부담을 크게 줄여 왔었어요. 중과 유예 기간은 일반 누진세율만 적용되었기 때문이에요.

5월 10일부터는 그게 끝납니다.

연장도 없습니다.

이재명 대통령은 1월 21일 신년 기자회견에서 투기·투자 목적 주택 보유에 대한 부정적 입장을 거듭 확인했고, 같은 달 23일에는 양도세 중과 유예에 대해 "연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 못 박았습니다.

그러면 시장은 지금 어떻게 반응하고 있을까요.

정부가 유예 종료를 명확하게 못 박고, 지방선거 이후 보유세 개편 가능성까지 거론되자 고가 주택이 많은 강남권을 중심으로 호가를 낮춘 급매물이 풀리면서 서울 아파트값 상승세 둔화로 이어졌습니다.

이재명 대통령의 양도소득세 중과 유예 종료 언급 이후 다주택자들이 빠르게 주택을 처분하고 있습니다. 세제·금융 규제가 맞물리면서 다주택자 비중은 수년 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다.

급매가 나오고 있다는 거죠.

세금 부담을 피하려는 급매 물량이 늘면서 실수요자의 매수 기회가 확대된 것으로 풀이됩니다.

그렇다면 다주택자들이 싹 빠져나가면 시장이 안정되느냐.

꼭 그렇지도 않습니다.

양도세는 주택 매매 차익에 매기는 세금이어서 팔지 않으면 부과되지 않습니다. 이 때문에 다주택자들이 집을 매도하지 않고 버티면 매물 잠김으로 이어질 수도 있습니다.

버티면 오히려 공급이 줄어드는 역효과가 나올 수 있다는 얘기입니다.

다주택자 이탈이 임대 공급 위축으로 이어져 전월세 시장에 영향을 줄 수 있다는 우려도 나옵니다. 시장이 실수요자 중심으로 재편되는 과정에서 세입자 부담이 커질 가능성을 배제할 수 없다는 지적입니다.

전세 구하는 분들은 이 부분을 눈여겨봐야 합니다.

그럼 보완책은 없나요. 있긴 합니다.

다주택자는 5월 9일까지 토지거래허가를 시·군·구청에 신청하는 경우, 토지거래허가를 받고 매매계약을 체결한 후 기존 조정대상지역(서울시 강남·서초·송파 및 용산구) 주택을 계약일부터 4개월 내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택을 계약일부터 6개월 내 양도하면 양도세가 중과되지 않습니다.

즉, 오늘까지라도 허가 신청을 하면 일정 기간 숨통이 트인다는 얘기입니다.

정부는 이번 조치가 다주택자의 매도 기회를 열어두면서도 임차인 보호와 무주택 실수요자 지원이라는 정책 목표를 균형 있게 반영한 것이라고 밝혔습니다.

그렇다면 내 집 마련을 노리는 실수요자는 어떻게 해야 할까요.

지금 이 시점이 기회가 될 수 있습니다.

5월이 가까워질수록 매수자는 더 싼 가격을 요구할 것이고, 마음이 급한 매도자는 가격을 낮출 수밖에 없습니다.

급매가 나오는 지금, 발품을 팔 타이밍입니다.

다만 주의할 게 있습니다.

다주택 여부는 단순히 등기된 집 수로만 판단하지 않아요. 조합원 입주권, 분양권은 취득 시점과 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있고, 오피스텔도 실제 주거용으로 사용된다면 주택으로 판단될 수 있어요. 겉보기에는 2주택인데, 세법상으로는 3주택 이상으로 계산되는 경우도 생길 수 있어요.

매수자 입장에서도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

과거에는 입지와 상품성이 투자의 성패를 결정했다면, 규제의 불확실성이 극대화된 지금은 언제, 어떤 방식으로 세금을 정리하느냐가 내 자산의 실질 수익률을 결정짓는 핵심 변수가 되었습니다.

이건 다주택자에게만 해당하는 얘기가 아닙니다.

내 집 마련을 준비하는 분들도 세금 구조를 이해하고 움직여야 합니다.

급매 잡겠다고 무턱대고 계약서 쓰면 안 됩니다.

토지거래허가 구역인지, 실거주 의무가 있는지, 대출 전입 요건은 어떻게 되는지. 이걸 먼저 확인하세요.

실제 매도 결정 전에는 반드시 세무사 또는 관련 기관에서 최신 내용을 확인하는 게 안전합니다.

5월 9일까지 딱 8일 남았습니다.

부동산 시장이 조용히 재편되고 있습니다.

관심 없다고 지나치기엔, 지금이 꽤 중요한 시점입니다.